借りているアパートなどで住んでる最中に雨漏りが発生した！
毎月の家賃をその分減額してもらうのは可能なのでしょうか？
またひどい雨漏りの被害にあって、借りているアパートを退去しなければいけない！
雨漏りが理由の退去費用は払わないといけないの？
住宅を取り巻く様々なトラブルの中で、今回は「雨漏り」について、大家さんと取り交わす賃貸借契約書の取り決めや民法を踏まえて考えてみましょう。
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賃貸物件で雨漏りしている場合は家賃減額になる？
雨漏りしている場合に住んでる部屋の家賃は減額になるのか？
結論としては減額になるかは大家さんとの交渉次第、直ちに減額してもらうのは難しい、というのが現状です。
一口に雨漏りといっても何が原因で雨漏りしてしまったのか？というところも重要になってきます。
基本的には大原則としては、建物の老朽化などが原因の雨漏りによる建物の修繕の責任は大家さんにあります。
順番に取り交わしている契約書や法律を確認していきましょう。
契約書上で考えた場合
借りているお部屋でトラブルが起きたときには、必ず大家さんと取り交わしている「賃貸借契約書」の内容を確認しましょう。
賃料の減額に関しては基本的に以下の様な場合に該当すると、「協議の上改定することができる」と定められています。
- ●土地・建物に関する公租公課（税金）やその他負担が大きく変わった
- ●土地・建物の価格及び経済事情に大幅な変動があった
- ●周辺の同等賃貸物件と比較して賃料等が不相当となった
雨漏りは上記3項目に該当するでしょうか？
答えは「No」なのです。
したがって、雨漏りを原因として賃料の減額をしてもらうのは難しいケースが多いのです。
雨漏りが発生した場合は、直ちに管理会社や大家さんへ連絡して対処して頂きましょう。
但し雨漏りが長く続き、入居者の方の家具家電が壊れてしまったりした場合には、入居時に加入している火災保険で対処してもらったり、大家さんに賠償請求が出来る場合もあります。
民法で考えた場合
次に法律的に考えた場合は、賃料の減額は受ける事が出来るのでしょうか？
実は2020年4月からの改正民法で以下の様に法律では定められています。
「設備などが故障により一部使用不能になったときに、これが借主の過失によるものでなければ、使用できなくなった部分の割合に応じて、当然に賃料は減額される」と明確に規定されています。
しかし雨漏りでどれくらい減額するかという定めは無い為、大家さんとの交渉によって減額する金額を決めることになります。
民法では定められておりませんが、公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会が本改正民法に対応するために家賃の減額割合の目安となる「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」を作成されております。
上記ガイドラインをもって大家さんと交渉するといいかもしれません。
雨漏りで家賃を払わないことはできるの？
前項でも説明した通り、基本的に減額も大家さんとの交渉で出来る可能性がある、といういったところです。
その上で払わない！というのは、契約書上も法律上も認められない可能性が高いでしょう。
- 大家さんに直ぐに報告したにも関わらず修繕の対応がまったくしてもらえない場合
- 雨漏りが酷過ぎてお部屋の全体がまったく使用できず住む事が出来ないなんて場合
上記の様な状況でもない限り、雨漏りによって減額交渉をすることは認められても、家賃の支払いを拒否することは入居者が過剰な請求をしている、と認められる可能性が高いです。
逆に大家さんから訴えられてしまう可能性もありますので、一方的な主張で全額の支払いを拒否するのは止めたほうがいいでしょう。
雨漏りした場合は誰に連絡したらいい？
間違っても、いきなり入居者の人が修理業者さんを勝手に手配して修繕してはいけません。
借りているアパートやマンションは大家さんの持ち物です。
賃貸借契約書上も建物の破損など、不具合を発見した場合は直ちに大家さんや管理会社へ連絡する様に基本的に定められているはずです。
報告をせずに修理業者を手配して費用が発生しても、この費用を大家さんや管理会社へ請求する事は出来ない契約になっているはずです。
但し大家さんや管理会社へ連絡したにも関わらず連絡が付かず、急を要すると認められる場合にはあとから請求する事が認められる場合もあります。
賃貸借契約書の定めをしっかりと契約時に確認しておきましょう。
雨漏りの修繕は誰がする？
借りているお部屋は大家さんの持ち物です。
賃貸借契約書上も法律上も、原則的には雨漏りを修繕するのは大家さんの責任と定めています。
例えば建物老朽化、メンテナンス不足による防水不足、その他台風などの天災地変など入居者に責任のない事由による原因で雨漏りをしている場合は大家さんが修繕しなければなりません。
なので前項で説明の通り雨漏りがおこったらすぐに大家さんへ連絡しなければいけないわけです。
しかし以下の様な場合は注意しなければなりません。
- 入居者の人の故意（わざとやってしまった）
- 入居者の過失（うっかりやってしまった）
このような原因の場合の雨漏りは、入居者の人が修繕の費用の責任を問われる場合もあります。
具体的な例としては以下の様な場合です。
- 戸建賃貸で2階のベランダの排水口が掃除をしておらず、詰まってしまって雨漏りした
- お部屋を勝手に改装して、その時の施工が原因で雨漏りした
上記のような場合には大家さんに責任がないので、修繕の責任を入居者が問われてしまう場合があります。
賃貸物件で雨漏りを繰り返す場合はどうしたらいい？
さて、雨漏りを報告して修繕してもらおうとしましたが修繕されない、または修繕はされたけどすぐにまた雨漏れしてしまう、そんな場合はどうしたらいいのか？
基本的に選択肢は２つあると思われます。
①繰り返し修繕を依頼する、対応してもらえない場合は内容証明を送る
雨漏りを繰り返したとしても修繕する義務は大家さんにあります。
なので住み続けようと思うと直してもらうしかありません。
しかし、大家さんが物件の売買をしてコロコロ変わってなかなか対応してもらえない、大家さんが費用がないからと根本的な修繕対応をしてもらえない。
そんな場合には内容証明を送ってみましょう。
内容証明については本項では詳しく触れませんが、弁護士の先生なんかに相談すると良いでしょう。
②住み替える
対応して頂けないのであれば退去し、引っ越しをしましょう。
入居者の人が修繕を出来ない以上、不具合があるのであれば別の住居を探すのが一番いいでしょう。
賃貸物件で雨漏りが原因の退去費用はどうなる？
退去費用に関しては、雨漏りの対処を大家さんがしてくれたのかどうか？が争点になるでしょう。
報告したにも関わらず前項の様に大家さんがなかなか対処してくれない、または対処はするけど繰り返して根本的な解決が見えない場合には、敷金の返還や退去費用の減額を請求する事が現実的に出来るでしょう。
しかし大家さんが対処したにも関わらず入居者が退去を申し出た場合には、通常通り入居者が負担する事になるでしょう。
あくまで、雨漏りによるトラブルが賃貸借契約書の内容や法律に則って対処がされたのか？対処がなされなかったのか？で、責任がどこにあるのかの判断が変わってきます。
雨漏りする賃貸物件の引っ越し費用はどうなる？
引っ越し費用に関して請求するのは難しいでしょう。
賃貸借契約書の定めでは引っ越し費用に関する記述はなく、あくまで引っ越す費用は引っ越しをする入居者が負担するのが当然と見られる可能性が高いでしょう。
雨漏りが原因で引っ越すことになったんだから費用の負担をしてもらいたい！
と思う気持ちはわかります。
しかし引越をするのが入居者の判断である場合には、大家さんに請求して認められる可能性はほぼないでしょう。
ただし、雨漏りの修繕を大家さんが対応してくれず、止む得ず引っ越しを余儀なくされてしまう場合などは、引っ越し費用とは別の名目で大家さんへ請求できる可能性もあります。
賃貸物件で雨漏りした場合に損害賠償請求や保証は可能？
大家さんが修繕の対応を怠ったりした場合には、損害賠償請求などが認められる可能性があります。
具体的な例を挙げますと
- 前項で触れた雨漏りが原因で大家さんの対処が無く、止む得ず引っ越しを余儀なくされた
- 雨漏りが原因で、入居者が保有するテレビやベッドなどの家電や家財などが汚損・破損してしまった場合
上記の様な場合には、大家さんに対して損害賠償請求が認められる可能性があります。
他にも入居時に加入を義務付けられている事が多い、火災保険を利用して修繕や、家財などの保証を受けれる場合もございます。
加入している火災保険の会社へ連絡して確認してみるといいでしょう。
雨漏りを放置すると入居者の責任になるの？
雨漏りしている事実を知っても、大家さんや管理会社へ報告をしないと入居者の責任になる可能性が高いです。
賃貸借契約書の定めでは、多くの場合「建物の不具合を発見した場合は直ちに管理会社や大家さんへ報告をしなければならない」と定められている場合がほとんどです。
その理由は、雨漏りなどの不具合を放置する事によって、さらに大きな不具合を引き起こす場合があるからです。
入居者には善良なる管理者としての注意義務という法律的な義務も存在するので、不具合を発見したら直ぐに管理会社や大家さんへ報告した方がトラブルに巻き込まれる可能性が減るでしょう。
「賃貸 雨漏り 家賃減額」を検索する人がよく思う質問４選
まとめ：家賃減額については管理会社や大家さんとの話し合いで！
今の法律では雨漏り＝家賃の減額とはなりません。
ですが正しい手順で対応して、大家さんに相談する事によって家賃の減額をしてもらえる可能性があります。
雨漏りが起こったら、以下の行動で減額出来る様に話し合いに持っていきましょう！
- 雨漏りを発見したら直ぐに管理会社や大家さんに報告をする
- 被害にあった範囲が広かったり、修繕に要する日数を要する場合には家賃の減額を大家さんに交渉する
